O Centenário de uma Modalidade Integradora da Engenharia: Avaliações e Perícias de Imóveis



O Centenário de uma Modalidade Integradora da Engenharia: Avaliações e Perícias de Imóveis

Já são passados cem anos dos primeiros estudos técnicos e artigos publicados no Brasil, que trataram da Engenharia de Avaliações e Perícias de Imóveis, os quais foram veiculados entre 1918 e 1929 em tradicionais periódicos como o Boletim do Instituto de Engenharia e a Revista Politécnica e a Revista de Engenharia Mackenzie. FREIRE (1918), naquela época, já abordava conceitos ligados ao máximo rendimento do espaço e considerações empíricas sobre a influência da profundidade de terrenos, com base em trabalhos realizados por especialistas norte-americanos.


Engenheiros avaliadores atuantes entre as décadas de 1920 e 1930 do século passado, de forma visionária, desenvolveram técnicas e metodologias que permitiam determinar os valores de terrenos com base na renda que esses imóveis poderiam produzir, quando aproveitados da melhor forma possível. Ou seja, nesse período as análises realizadas para avaliar os imóveis já atendiam ao que hoje conhecemos por “princípio do maior e melhor uso”, o qual verifica as melhores potencialidades e viabilidades econômicas para o uso mais rentável do bem. É dessa fase, também, a propositura da famosa fórmula de Harper e Berrini que, apesar de empírica, vigorou por vários anos como norteadora dos estudos de avaliação, dada a escassez de literaturas especializadas e normas no país que padronizassem as avaliações de terrenos.


O vasto campo de atividade da Engenharia de Avaliações e Perícias de Imóveis tomou impulso com a elevação do número de ações judiciais voltadas à desapropriação de áreas urbanas, cuja finalidade era permitir o desenvolvimento de intensas intervenções visando à reurbanização da cidade de São Paulo, por exemplo, no final da década de 1930. A partir da percepção, pelos magistrados dessa época, de que era necessário um profissional de engenharia para aferir tecnicamente os valores dos imóveis, foram paulatinamente afastadas as possibilidades de atuação de avaliadores leigos, que se baseiam apenas em observações pontuais e “achismos” para concluir sobre a avaliação de um imóvel.


Sucederam a esses estudos iniciais, a primeira obra em língua portuguesa intitulada “Avaliações de Imóveis”, publicada por BERRINI (1941), e os primórdios para a normalização dos procedimentos gerais avaliatórios, sobretudo o desenvolvimento de metodologias inovadoras, culminando com a divulgação da primeira norma de avaliações de imóveis pelo Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE, 1958), que substituiu o anteprojeto PNB-74R da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT, 1957).


Atendendo ao critério da real competência foi regulamentada a Resolução nº 218/73, do então Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CONFEA, 1973), que fixou para as respectivas modalidades profissionais um conjunto de atividades, cujo exercício legal deve ser fiscalizado pelos CREAs nos Estados. Nesse período veio a público a norma NB 502/77, editada pela ABNT (1977), que estabeleceu a exigência de citação deste normativo em todos os trabalhos que caracterizassem o valor de imóveis urbanos, seus frutos e direitos, bem como a responsabilidade e competência exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelos CREAs na determinação técnica dos valores desses imóveis. Essa norma trouxe também, como uma de suas grandes inovações, o estabelecimento de níveis de precisão para as avaliações, sendo revisada e reeditada como NBR 5.676/89, pela ABNT (1989), a qual transformou os níveis de precisão em níveis de rigor.


A partir de meados da década de 1980, a ABNT começou a produzir e a publicar outras normas para avaliações, relacionadas a imóveis rurais; unidades padronizadas; máquinas, equipamentos e complexos industriais; glebas urbanizáveis e servidões. Nesse contexto, o CONFEA publicou novo dispositivo, a Resolução nº 345/90 (CONFEA, 1990), a fim de disciplinar o exercício por profissional de nível superior das atividades de Engenharia de Avaliações e Perícias, considerando essas atividades como matéria essencialmente técnica e que exige a qualificação de seus profissionais.


Com a crescente necessidade de conhecimentos específicos, que respondessem aos mais variados desafios das avaliações de bens, aliado ao desenvolvimento da informatização e popularização dos meios de comunicação social, a Engenharia de Avaliações e Perícias de Imóveis teve um salto qualitativo a partir da década de 1990 aos dias atuais, com a edição da NBR 14.653, pela ABNT (2001), em suas diversas partes constituintes, consolidando e aprimorando suas diretrizes, princípios, aplicações e procedimentos metodológicos.


Em que pese sua longa história e os ensinamentos deixados por seus precursores, essa ciência ainda é muito pouco difundida nos meios acadêmicos, o que pode ser constatado pela ausência de disciplina obrigatória, ou mesmo optativa, nos currículos dos cursos de Engenharia em grande parte das faculdades e universidades em todo o país. Essa modalidade da Engenharia, que reúne um conjunto amplo de conhecimentos das ciências exatas, tecnológicas, sociais e da natureza, por seu caráter integrador, solidificou-se em nosso meio como uma importante especialização e oportunidade de trabalho, exigindo de seus profissionais uma constante capacitação e atualização de procedimentos.


Evaldo Tavares De Souza Filho

Engenheiro Agrônomo, Perito Federal Agrário do INCRA/CE e Docente colaborador do INBEC 


Educar, formar e preparar Profissionais dentro das normativas aplicáveis ao ensino superior.