Prof. José Gasparim
A Norma de Desempenho (NBR 15575 - ABNT, 2013), em vigor desde 19 de julho de 2013, estabeleceu importantes parâmetros relativos às edificações habitacionais, dentre eles, os conceitos de: vida útil, garantia legal, garantia certificada e prazos de garantia. Também definiu responsabilidades de: projetistas, construtores, incorporadores, fornecedores de produtos e usuários; passando a contribuir, de forma expressiva, para a orientação dos consumidores e fornecedores, bem como no embasamento de laudos técnicos e na fundamentação de decisões judiciais.
Dentre as contribuições introduzidas pela referida Norma, estão, também, os prazos de garantia recomendados para cada sistema componente das edificações habitacionais, oferecidos no seu Anexo D (informativo) da Parte 1, intitulado: “Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia”, em contraposição ao prazo geral único, até então contemplado exclusivamente na legislação vigente.
No que se refere aos agentes intervenientes no processo construtivo, os prazos de garantia dos sistemas que compõem a edificação definem, consequentemente, suas responsabilidades.
Cabe, portanto, ao incorporador e/ou construtor estabelecer, em comum acordo com o projetista, o prazo de garantia de cada sistema da edificação, em valores não inferiores aos recomendados e, assim, elaborar o “Manual de Uso, Operação e Manutenção” com fulcro nesses parâmetros e entregá-lo, mediante protocolo, ao proprietário, quando da disponibilização da edificação para uso, a fim de que as responsabilidades sejam preservadas.
Nesse contexto, a edificação e seus sistemas devem ser objetos de especificação de materiais, produtos e processos que atendam ao desempenho mínimo pré-estabelecido, com base nos parâmetros definidos pelos fabricantes dos produtos.
Imprescindível, também, se faz a definição detalhada das atividades e processos de manutenção, uso e operação, tanto do edifício, como de cada um dos sistemas que o compõem.
Os prazos de garantia específicos de cada sistema, conforme recomendado no citado instrumento, vêm sendo, desde então, amplamente praticados, em âmbito extrajudicial, nos atendimentos gerais a reclamações de anomalias construtivas, que normalmente são realizados pelas equipes de acompanhamento pós-obra das construtoras em geral.
Nota-se, ainda, que os prazos de garantia, constantes da norma supracitada, são prazos recomendados, pois não têm força legal para impor obrigatoriedade, visto que a garantia legal é a que está prevista em lei. Porém, ainda que apresentados apenas como recomendações, os prazos de garantia previstos naquele instrumento são referências técnicas, que vêm respaldadas na melhor fonte: o próprio meio técnico e, há de se prever, que possam acabar sendo acolhidas pela sociedade em geral e até mesmo pelos operadores do Direito.
Segundo Grandiski (2018), “a jurisprudência mais recente já tem aceitado a aplicação desses prazos nas lides judiciais, por serem prazos de consenso, decidido por mais de 150 especialistas que participaram da respectiva Comissão de Estudos da ABNT.” (*)
Convém ressaltar que, segundo Diretivas ABNT - Parte 2 (ABNT, 2011), anexos informativos contêm informações adicionais para facilitar a compreensão ou utilização do Documento Técnico ABNT, sendo que não é necessário cumprir com estes requisitos para que seja considerado cumprimento da Norma ABNT. Observe-se, então, que o Anexo D da NBR 15575-1, não possui, portanto, caráter normativo.
A recém-publicada NBR 17170, intitulada: “Edificações — Garantias — Prazos recomendados e diretrizes” “substitui e cancela o Anexo D (Informativo) – Diretrizes para o estabelecimento de prazos de garantia, da ABNT NBR 15575 – Edificações habitacionais – Desempenho – Parte 1: Requisitos gerais (2013)”.
Na verdade, este instrumento detalha e concede força de norma aos prazos de garantia, individualizados para cada sistema construtivo. Consequentemente, as responsabilidades, ora atreladas às garantias específicas recomendadas, passam, agora, a ter respaldo normativo.
A análise das responsabilidades, diante da nova norma, não deve, porém, ser relegada à banalização e, tampouco, conduzir à suposição de que as responsabilidades possam ser definidas de forma cartesiana, mediante simples aplicação de tabelas.
Ao contrário, a normatização dos prazos recomendados para garantia de sistemas construtivos exigirá uma análise muito mais aprofundada e detalhada de cada caso, não podendo, nunca, se prescindir da atuação de um profissional especializado e da realização de um trabalho de Engenharia Diagnóstica.
Inicialmente, é preciso verificar se a questão de responsabilização está sendo tratada no âmbito judicial ou extrajudicial. Importante também, nesse momento, lembrar que prazo de garantia não deve ser confundido com prazo de vida útil.
Imprescindível, ainda, se torna ao profissional, saber distinguir se cada anomalia analisada corresponde a vício ou a defeito construtivo.
Igualmente, é muito importante que o profissional tenha amplo conhecimento do funcionamento de cada sistema construtivo e do comportamento dos materiais componentes quando em serviço e, assim, tenha conhecimento das anomalias características de cada sistema, bem como, em que etapa da vida útil do sistema ela ocorre de maneira frequente.
O profissional deverá, ainda, ser capaz de inferir quando uma anomalia ocorreu. A aplicação da norma NBR 17170, em si, indiretamente embute, ainda, várias exigências:
Exige a observação de maior quantidade de requisitos técnicos, na definição de causalidade.
Exige análise detalhada das condições de uso, operação e manutenção da edificação, desenvolvidas pelo usuário e sua relação com as instruções constantes dos manuais (manual do proprietário e manual do síndico).
Exige análise do prazo de garantia oferecido para cada sistema, em relação ao recomendado.
Exige avaliação técnica das condições das garantias oferecidas.
Exige análise técnica de cada anomalia, em relação à garantia, inclusive no que tange à pertinência e abrangência.
Exige aprofundamento na apuração das relações de nexo causal entre as anomalias e seus agentes causadores.
Por outro lado, a observação desses parâmetros permite a elaboração de um trabalho de Engenharia Diagnóstica mais aprofundado, mais detalhado, mais preciso e menos subjetivo.
Nota-se que essas condições, todas, corroboram a importância da especialização profissional e, nesse contexto, o INBEC tem a oferecer excelentes cursos de pós-graduação na área de Engenharia Diagnóstica.
(*) GRANDISKI, P., Novos prazos de garantia da construção civil, São Paulo, 31/12/2018 (https://blogdaliga.com.br)
https://blogdaliga.com.br/n2-novos-prazos-de-garantia-da-construcao-civil/
