CURSO DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS INTELIGÊNCIA DE MERCADO E ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA E FINANCEIRA DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS

II.1. Matemática Financeira:

Juros

Juros simples

Juros compostos

Taxas equivalentes

Comparação: juros simples e juros compostos

II.2. Matemática Financeira: entendendo taxas de mercado

Percentual DI

Indexador + Spread

Taxa Nominal e Real

Dinheiro no tempo

Séries uniformes-pagamentos multiplos

Valor Futuro

Equivalência de fluxo

II.3. Ferramentas (métodos) para avaliação de projetos

Payback simples

Custo de Capital

Payback descontado

Valor presente líquido (VPL)

Taxa interna de retorno

Taxa interna de retorno-limitações

Taxa interna de retorno modificada

II.4. Inteligência de Mercado: Estudo de caso

Entendendo a complexidade de um projeto imobiliário e as principais variáveis de mercado frente a uma pesquisa de demanda seletiva.

Explorar uma pesquisa de mercado imobiliário obtendo a leitura correta de seus parâmetros para alimentar a Inteligência Financeira.

II.5. Inteligência Financeira: Estudo de caso e modelagem

Entendendo a complexidade de um projeto de viabilidade: estudo de caso

Considerações sobre riscos e incertezas-cenários e análise de sensibilidade

Formação dos custos

Investimento Inicial: compra de terreno/permuta

Investimento Inicial: legalização, taxas, registros etc.

Definição do produto

Definição de Custo de Obra / Áreas

Demais custos de operação do Empreendimento: marketing e comercial.

Demais custos de operação do Empreendimento: taxa da construtora

Demais custos de operação do Empreendimento: assistência técnica

Demais custos de operação do Empreendimento: tributos.

Custos com financiamento de produção junto a instituição bancária.

Custos com empréstimos junto a um fundo de investimentos ou mútuo.

Ciclo de vida do empreendimento imobiliário: Cronograma de desembolsos

Definição do Preço de venda: valor m2 de venda

Previsão das Receitas

Velocidade de vendas

Cenários de Venda

Modelagem do fluxo de caixa do projeto: fluxo de caixa operacional (custos e receitas)

Modelagem do fluxo de caixa do projeto: fluxo de caixa do financiamento a

Produção.

Estimando a taxa de desconto (TMA)

Indicadores Financeiros para tomada de decisão

Cálculo, interpretação e limitação da TIR (Taxa Interna de Retorno).

Cálculo e interpretação de MTIR (Taxa Interna de Retorno Modificada)

Cálculo e interpretação do VPL (Valor Presente Líquido)

Exposição máxima de Caixa: investimento

Análise Estática (econômica): análise de índices mais importantes

Análise Dinâmica (financeira)

I.1. Incorporação Imobiliária: Estruturação

Tendência Concorrencial no setor: impacto

Incorporação imobiliária: conceito

Oportunidade Construtiva

Incorporação x Loteamento

Incorporador x Construtor

O Setor da construção e seus diversos mercados: uma visão sistêmica

Características do segmento (riscos, tempo, valor)

Incorporação imobiliária: ciclo de investimento

Incorporação imobiliária: Integração geral (Ciclo; Processos; Níveis decisórios; Fases)

I.2 . Incorporação Imobiliária: Aspectos técnicos operacionais

Memorial de Incorporação;

Registro de Memorial de Incorporação

CUB Sinduscon: conceitos e utilização

CUB Sinduscon: custos não inclusos

Projeto padrão

Lote básico

Coleta de dados

Tratamento estatístico

Valor do CUB

Principais nomenclaturas para designação dos projetos padrões do CUB

Entendendo a NBR 12.721:2006

Fração ideal por área e valor

Unidade Autônoma

Área sub-rogada

Área equivalente

Área real privativa

Área de uso privativa

Área de uso privativa total

Área de uso comum

Área real

Área coberta-padrão

Área coberta de padrão diferente

Áreas de divisão não proporcional

Área de divisão proporcional

Definição das vagas de garagem;

Formatação de custos na incorporação etc.;

I.3 Exercícios prático

Processo de cálculo dos quadros áreas da NBR 12.721:2006

Orçamento estimativo global da construção pela NBR 12.721:2006